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建築確認申請前に住宅ローン本審査の承認を得る方法

アイキャッチ_住宅ローンと建築確認申請

僕たちは「まもなく着工」となる時期に住宅ローン本審査を出すタイミングで手間どり、着工時期が1週間ずれました。

低金利のネット銀行に絞って手続きを続けてきたため、大手銀行や地銀をメインで長年やり取りしてきた営業担当氏と、建築確認証の受領タイミングと住宅ローン本審査を出すタイミングの認識がずれていたためです。

僕たちと同じように、土地の引き渡し期限やつなぎ融資の契約などの関係で、ローン本審査と建築確認申請・確認済証受領の順番で困っている方はいませんか?

着工前のやりとり

営業担当氏:「着工やつなぎ融資の契約前に住宅ローン本審査承認が必須なので手続きお願いします」

うえのいえ:「了解です!」

うえのいえ:「本審査お願いします!」

ネット銀行窓口:「手続き案内に記載の通り、建築確認申請・確定済証が必須です」

うえのいえ:「!!!???」

うえのいえ:「建築確認申請・確定済証が必須と言われたのですが?」

営業担当氏:「通常、後から提出する条件で進めることができるはずですよ?」

うえのいえ:「あとから提出するので本審査お願いします!」

ネット銀行窓口:「手続き案内に記載の通り、建築確認申請・確定済証が必須です。例外はありません。

うえのいえ:「!!!???」

うえのいえ:「やっぱ必要って言われたので下さい!」

営業担当氏:「ほんとですか?建築確認申請・確定済証は時間かかるので予定が少しずれそうですね。。。」

うえのいえ:「!!!???」

(※ウチは着工時期がずれても全く問題ないので大丈夫でした)



この記事では、上記やりとりのような、住宅ローン本審査と建築確認申請・確認済証のタイミングについて、具体的な内容を紹介したいと思います。


この記事でわかること

・建築確認申請前に住宅ローン本審査の承認を得る流れ

・大手銀行/地銀とネット銀行での手続きの違い



他にも家づくりの記録をブログに綴っているので、トップページなどからご覧いただければ嬉しいです。


では是非最後までご一読ください(^^)

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住宅ローンの本審査と建築確認申請のタイミング

まずは住宅ローンの審査と、注文住宅の打ち合わせや建築確認申請の流れをおさらいします。

本審査とか建築確認申請って、家づくりの流れの中でどのタイミングだっけ?



【正規の流れ】事前審査→建築確認申請済証発行→本審査

ローン審査のあるべき流れ

正しい順番の依存関係としては、

建物着工前(土地の決済がある場合はその時)には住宅ローンの本審査が終わっている必要がある

また、そのローン本審査には「建築確認済証」が発行されている必要がある


このように、「建築確認済証」→「ローン本審査」→「着工または土地決済」という流れで進めるのがキレイな流れになります。


しかしこの流れ通りに進めようとすると、「建築確認申請」から「建築確認申請済証」が発行されるまでの1~2週間は待ち時間となってしまい、並行して手続きなどを進めることができません。

ハウスメーカーの社内で並行して色々手続きを進めるためには住宅ローン本審査の「承認」が必要になります。


また、僕たちの場合は土地の引き渡し期限+つなぎ融資の契約期限が迫っていたこともあり、ローン本審査を早く通す必要がありました。


【僕たちの流れ】事前審査→建築確認申請→本審査→確認済証発行

確認済証発行前に本審査を出す流れ

「建築確認済証」が発行される前に「ローン本審査」を出す流れは上図の通りです。

さきほど紹介した流れと違って「建築確認済証」の発行を待たずにつなぎ融資」の準備や実行、HM社内でも着工に向けた準備が進められるので期間的なメリットがあります。

いまさらですが、「建築確認申請・確認済証」とは法律(建築基準法第6条の2第1項)や条例に基づいて、新しく建てる家が何か違反していないか確認するための申請書および確認結果の書類です。

住宅建築物は全てこの申請を通しているので、よほど変なことをしていない限り自分の家も通ります。



建築確認済証受領前に住宅ローン本審査を通すにはどうしたらいいか

確認済証なしで本審査を出す流れ

  • 先に大手銀行や地銀の本審査を出す
  • ネット銀行は確認申請・確認済証を受領してから本審査



僕たちのように本審査の承認を先に取りに行く場合は、ネット銀行で借りるつもりだとしても、大手銀行や地銀に本審査を依頼して進めます。

僕たちはここの進め方を理解できておらず、少しだけ着工時期がずれました。



1、先に大手銀行や地銀の本審査を出す

後述しますが、ネット銀行の住宅ローン本審査手続き開始には「建築確認申請・確認済証」が必須です。

後から提出するので、承認してもらえませんか?



といった対応はしてもらえません。
※僕の場合、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行に確認

対して、大手銀行や地銀といった窓口対応・担当者対応が充実している銀行では柔軟に対応してもらえ、「後から建築確認申請・確認済証を提出する」ことを条件に本審査承認を出してもらえます。

そのためローン本審査を建築確認申請と平行して進める場合は、ネット銀行ではなく大手銀行や地銀に本審査を先にお願いしましょう。

ネット銀行は低金利の一方、徹底的にコスト削減しているので、基本的にはルール通りの対応が徹底されている印象です。


2、ネット銀行は確認申請・確認済証を受領してから本審査

着工に向けては、大手銀行や地銀の本審査承認があれば問題ありません
(ハウスメーカー・工務店からすればお金さえ受け取れればいいので)


しかし、ネット銀行の住宅ローンを利用したいと思っている場合は、本審査に「建築確認申請・確認済証」が必須なので、ハウスメーカーや工務店の対応が終わり次第、本審査を出しましょう。

大手銀行や地銀の審査は受けずに、ネット銀行一本で本審査を進める予定であれば、審査に10営業日以上かかることが多いので、「着工日」がずれないよう事前にハウスメーカー・工務店側と調整しましょう。



【注意】先に審査を出す大手銀行・地銀、本命のネット銀行の情報は必ず調査すること

注意

本審査承認を得る大手銀行や地銀もしっかりと選ぶことが重要です。

先ほどご紹介した流れだと、

着工用に本審査承認もらうだけだから、どこで承認もらってもいいや



と考えることもできるんですが、当たり前ですが本命のネット銀行に落ちる可能性があります。

「ネット銀行の超低金利で返済計画を考えていたけど、適当に本審査を受けた銀行の高い金利で借りなきゃいけない💦」

ってことになる可能性があります。

悪い言い方で書きますが、ハウスメーカー・工務店は売上が上がればいいので、施主が支払う金利に興味はありません

「本審査の承認」のためにシミュレーションしていない住宅ローンの審査を出すことは絶対やめましょう。


そのため、本審査を受ける銀行は大手・地銀・ネット銀行含めてモゲチェックでピックアップ・吟味しておきましょう。





ネット銀行の本審査では建築確認申請書・確認済証が必須?

僕は「auじぶん銀行」と「住信SBIネット銀行」の2つに本審査を依頼しました。

しかし両銀行とも、


本審査開始には「建築確認申請書・確認済証」の提出が必要

という方針で、例外的な対応はしていないと言われました。

例外的な対応は必ずと言っていいほど管理・人件費がかかるので、低金利のネット銀行は厳しいのかもしれません。



大手銀行・地銀では先に本審査承認をもらうことが可能

対して、大手銀行や地銀はサポート体制がネット銀行と比較すると手厚いということもあり、

「建築確認済証は後で提出」という条件付きで本審査の承認をもらえます


本審査を開始する際にサポートに連絡し、その旨を伝えるとスムーズに対応してくれます。



住宅ローン本審査承認前に着工してはいけない

STOP

今回、ハウスメーカーや工務店の手続きとして「住宅ローン本審査の承認」が必須という前提で記事を書いていますが、TwitterなどのSNSを見ていると

「本審査の承認がでていないのに着工している」

というケースもあります。

いろいろ都合があったり、金融機関からの内定がでているのかもしれませんが、個人的には絶対にやめた方がいいと思います。

通常、請負契約書には「ローン特約」という”本審査が通らなかった場合は、契約を解除できる”という特約がありますが、僕が調べた限り、着工してしまっても適用されるのかは不明。だいぶグレーだと思います。


この方法は、ローン審査が落ちたけど、支払い義務が生じるといった最悪のケースが生まれるかもしれないので、工務店などから勧められたとしても、やめましょう。


まとめ:建築確認申請前に住宅ローン本審査の承認を得る方法

私たちと同じように、建築確認申請・確認済証と本審査のタイミングでつまづいた方は少ないかもしれません。

しかし、ハウスメーカーや工務店を通さず自分たちだけで住宅ローン手続きを行う方の中には、少しは同様の壁にぶつかる方がいると思います。

そんな方は是非とも以下の流れで進めてください。

確認済証なしで本審査を出す流れ

  • 先に大手銀行や地銀の本審査を出す
  • ネット銀行は確認申請・確認済証を受領してから本審査



僕はこのやりとりで結構時間を無駄にしたので、同じような方がこのブログを見つけてくれるとうれしいです。



最後に、僕はネット銀行の住宅ローンを使いながら、土地の代金は「つなぎ融資」で対応しています。

「つなぎ融資」が必要だからといってネット銀行を諦めず、以下の記事も参考までにお読みください。

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